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via 水木社区 今日十大热门话题 by lwpmxl on 5/25/12
发信人: lwpmxl (大象), 信区: RealEstate标 题: 从资金回报看北京房价走势（长，慎入，原创）
发信站: 水木社区 (Fri May 25 09:54:06 2012), 站内
从资金回报看北京房价走势（长，慎入，原创）
两个例子。（1）中信城均价45000/平米，这个地方两居出租6000/月，年租金7.2万，90平米房子市价为405万，资金年化回报仅为1.77%。
（2）西四环定慧寺附近，两居租金4200元左右/月，全年约5万，定慧福里价格约3.5万/平米，90平房子约280万，资金年化回报率为1.25%。
目前按照最安全的方式管理资金，5年期定期存款利率为5.5%。若按照一套房子300万市价计算，一年下来损失约10万。若按资金的机会成本计算，年利率为7.05%（5年期贷款利率），一年损失约15万。
说明：上述两个地区一个是正在住的，一个是将要住的，所以市场情况了解比较清楚，两个房子均为计算装修和家电费用。
讨论：（1）现在是否还能期望房价大幅上涨来获得额外益？有几个条件制约，一是货币条件不允许，不可能再有大规模信贷刺激，4万亿的后遗症现在表露无遗，除非不怕政权不稳（中东的变化是很好的例子）；二是政策调控趋于完善，短期限购，长期出台房产税；三是趋势改变，人口老龄化加速到来，刘易斯拐点迫近，人口可能出现反向流动，这是改变趋势的变化（参见社科院人口所蔡昉的研究）。
（2）租金是否能大幅上扬？租金主要是受收入限制的，这个大家最有体会，在房价大幅上涨的时候，你的收入是否也大幅上涨，收入能否支撑房租大幅上涨，当前实体经济很差，不久的未来出口会负增长。投资靠国家，融资平台受限哪里来钱，消费——都勒紧裤腰带成房奴了，拿什么消费。苏鲁浙一带老板跑路事件此起彼伏，为什么央行鼓励放贷，而四大行5月前20天信贷仅增几百亿（注意各大行都有做大资产的冲动），因为信贷有效需求不足，放出去容易收回来难，实体经济已经很低迷了，这是积累的矛盾必须付出的代价，必然要承受的痛苦和艰难。最近的消息惠普大幅裁员。
3.北京特殊吗？土地供应不足是个伪命题，可以查一下今年北京土地拍卖流拍多少，而且现在买地竞争少，价格便宜，未来建造的房子可能比现价都便宜，开放商也精明的狠，因为不看好未来的房地产市场所以干脆不出手，如果未来房价真能大涨，为什么不去拿地（地价便宜，未来房价再上涨，利润得多大）， 尤其那些号称资金充足的企业。
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